• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Сивата страна на сделките на зелено

    Дата: 
    01.04.2019
    Категория: 
    Имотен пазар

    Какво ви възмути най-вече в скандала "Артекс"? Ниската цена на апартаментите и евентуалната търговия или злоупотреба с влияние, нали. А в графата "по-малък споделен грях" остана, че сделките са изповядани на цени, близки до данъчната оценка на имотите. Само по себе си това не е нередно. Но когато реалната цена е по-висока, вече става дума за закононарушение. Подобни практики са данъчна измама. И подлежат на наказателна отговорност, защото се декларират неверни обстоятелства и се подписват неверни документи. А и често са параван за нерегламентирани доходи. И ако евтините имоти и търговията с влияние са достъпни предимно по върховете на властта, то изповядването на имотни сделки на данъчна оценка с цел да се спестят данъци и такси е "масов спорт", по думите на адвокат Михаил Екимджиев. Практиката очевидно е незаконна, но наказани (почти) няма, а държавата и общините най-често си затварят очите.

    Сключването на имотни сделки на по-ниска от пазарната цена удря по общинските бюджети (защото се плаща по-малък данък за възмездно придобиване на имущество), но голямата щета всъщност е от неплащане на ДДС. А от спестените десетки хиляди левове косвен данък изгода имат и купувач, и продавач.

    Масов ли е спортът

    "В България няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки", казва Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти". От НАП казват, че "не разполагат с изчерпателна информация за общата картина на пазара на недвижими имоти, за да коментират този въпрос". От Столична община коментират, че наблюдават увеличаване на приходите от всички видове данъци, включително и от този върху възмездното придобиване (на автомобили и на имоти). През 2018 г. от този данък общината е получила 122 млн. лева, докато през 2012 г. приходите са били наполовина. Но пък пазарът сега е по-активен, а цените - много по-високи.

    "Тенденцията е сделките все повече да се изповядват на реална или близка до нея цена. Ако преди години на данъчна оценка бяха над 90% от покупко-продажбите и темата беше много болезнена, сега такива са около 30%", казва софийският нотариус Иван Дахтеров. Наблюденията му са на база над 2000 хиляди имотни сделки, изповядани в кантората му през 2018 г.

    Предпоставки за изсветляване на пазара той вижда в поне три фактора, основният от които е плавното повишаване на данъчните оценки на имотите през последните години. "При разлика между данъчната и реалната цена около 50% хората предпочитат да не рискуват и изповядват сделки на реална цена", казва той.

    Данъкът върху доходите не е тежък, а и продажбата на имот се облага само ако е станала в рамките на три години след покупката му (при два имота – пет години). В подобни случаи се дължат 10% от разликата между продажната и покупната цена. От ключово значение са също нарасналият процент сделки с банково кредитиране и въвеждането на таван за плащанията в брой от 10 хил. лева. Освен това засилената финансова дисциплина е стимул за продавачите да декларират реално договорената цена, за да могат да докажат произход на средства – при данъчна проверка или при следваща покупка на имот, казва нотариусът. 



    20% сиво



    На данъчна основа все още се изповядват "бюджетни" сделки – когато цената на имота е на границата на възможностите на купувачите и те всячески се стремят да спестят допълнителни разходи. Така се изповядват и някои сделки в рамките на семействата.

    Но особено критични се оформят три други случая – новото строителство, много скъпите имоти и сделките, в които купувачите няма как да докажат произхода на средствата си. По информация на брокери например при старото строителство сделките на данъчна оценка са едва 20%. При новото строителство обаче, твърди източник от пазара, едва 3-4 компании винаги изповядват сделки по реална цена. Схемите са няколко (виж карето).

    Строителните предприемачи харесват по-ниската цена, когато се стремят към по-нисък оборот, за да платят по-малко данъци - печалба и ДДС. Затова НАП смята сектор строителство за рисков от гледна точка на укриване на данъци и осигуровки. Анализ на агенцията от 2016 г. за "Неотчитане на приходите от строителство на нови сгради и тяхната продажба от строители и инвеститори" оценява щетите за държавния бюджет на около 100 млн. лв. годишно, а дела на рисковите лица - на около 60%. "В момента се изготвя нов подобен анализ, като първите индикации са, че с ръста на имотния пазар се увеличава и рискът", казва говорителят на НАП Росен Бъчваров. Данъчните твърдят, че за периода 2015 - 2018 г. са приключили над 600 ревизии и 700 проверки на строителни компании, при които са установени допълнителни задължения за над 36 млн. лв.

    По принцип е трудно да се изчисли точната себестойност на който и да било строител, в това число и на "Артекс", защото в нея влизат показатели като цената на труда, на материалите, на терена, икономии от мащаба, ако се строят няколко обекта едновременно. Повечето строители обаче ползват банкови кредити за сградите. Тъй като (обикновено) банките нямат мотиви да вписват обезпечения под себестойност, показателят общ отпуснат кредит към ипотекирани квадратни метри дава поне обща представа за реалната стойност на тези имоти към дадения момент.

    "Капитал" сравни частичните ипотеки върху три от сградите на "Артекс", дадени от банка в няколко различни години - 2014, 2015 и 2016 г., и в три различни квартала - "Витоша", "Младост" и "Изток". Стойността на квадрат и в трите случая варира минимално - от 1124 до 1159 лв. - или между 570 и 600 евро на квадратен метър.

    Източник от пазара уточнява, че обикновено банките финансират между 60 и 70% от стойността на проекта и в тази стойност не влиза цената на земята. Според него в сегмента 1000 - 1200 евро на квадрат продажна стойност себестойността излиза около 360 евро без земята, или 560 със земята. В луксозния клас, над 2 хил. евро, тази стойност се вдига до около 700 - 800 евро.



    Много "удобна" практика



    Практиката с деклариране по данъчна оценка очевидно е незаконна и порочна – вратичката се държи отворена заради хората с ниски доходи, но през нея минават и тези с нерегламентираните.
    "Многократно сме коментирали, че е добре общинските администрации да приемат правила за по-честа и по-гъвкава промяна на данъчните оценки и тези периодични актуализации да бъдат задължителни", казва Добромир Ганев от Национално сдружение "Недвижими имоти". Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчните оценки както за фиска, така и за гражданите, добавя той. Сега в жилищен сегмент данъчните оценки се правят по един по-механичен начин и доста на едро, без да отчитат всички специфики на самите имоти, казва общинският съветник Иван Велков.

    Столична община не е променяла данъчните оценки за недвижимите имоти от 2009 г., казва и зам.-кметът по финансите и строителството Дончо Барбалов. Той обаче твърди, че не бива през промени в данъчните оценки да се коригират пропуски в законодателството, но не дава конкретно предложение.

    Основната причина данъчните оценки да са ниски е, че вдигането им ще доведе до повишаване на данък сгради и особено на такса смет. Влизането в сила на новата методика за определянето й, която я отделя от имота и я обвързва с реалното "производство" на боклук, също непрекъснато се отлага, основно заради очакваното поскъпване за физическите лица, което е нежелателно особено преди избори.

     
    Схемите



    Скъпите имоти. При сделка с апартамент за 200 хил. евро например, а "Артекс" продава и по-скъпи имоти, изкушението да не се плати ДДС е голямо – 40 хил. евро. За тази цена в крайните квартали на София все още може да бъде купен миниатюрен апартамент. Данъкът може да бъде спестен например чрез създаване на ново дружество, нерегистрирано по ДДС, на което строителният предприемач да продаде апартамента като физическо лице, и купувачът – физическо лице, също да си спести ДДС. Има и опция купувачът да придобие дяловете на дружеството, в което е апортиран имотът. Така си спестява и местните данъци от 2.5%. В този случай обаче се купува дружеството с неговите активи и пасиви и рискува след време да научи например, че бившият му управител със запис на заповед е поел задължения, които вече са техни.



    Гръцкият опит.Наблюдател на пазара казва, че в някои случаи той се прилага и в България. "Когато купуваш апартамент от строителна фирма, тя е длъжна да начисли ДДС върху неговата продажна цена. Затова се продава земята и/или правото на строеж, преди още да са налети основите (т.е. до преди издаването на строително разрешително). След това собственикът на това право за строеж (частното лице) наема (случайно същата) строителна фирма, за да му построи сградата. В този случай на фирмата се заплаща само трудът по себестойност и съответно само ДДС върху тази себестойност - обичайно около една трета от цената", казва източникът. И допълва, че така дължимият ДДС, нотариалните такси върху земята, проектите, материалите и най-вече върху надценката се спестяват съвсем легално. "Надценката, т.е. печалбата на фирмата, се плаща кеш, а сделка за самия апартамент няма, защото изначално апартаментът си е твой и ти не го купуваш, а си наел строителна бригада. При банково финансиране тези апартаменти се оформят като "обезщетение за собственика на земята".



    Продажба между фирми. Отделна схема, която според данъчните е била масов спорт преди 7-8 години, е продажбата на жилище между две фирми с цел да се спести ДДС, а след това апартаментът се ползва за лични цели. "Ако имотът се ползва за лични цели, то трябва или да се коригира ползваният данъчен кредит, или да се начисли и внесе ДДС и данък върху отчетените разходи в натура за съответното лично ползване", казват от НАП. От там допълват, че контролните действия на агенцията са основно по линията проверка на съответствие на имущество и доходи, както и по линия на ревизии на компании. "В почти 20% от всички производства изследваме въпроси за придобиване и разпореждане с недвижими имоти или тяхното ползване".

     

    Източник: 
    в. Капитал

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Използването на дигитален маркетинг изостава на имотния пазар у нас

    10 July, 2019
    Единственият начин човек да се възползва от дигиталния маркетинг ефективно е да създава съдържание

    55% от българите без собствено жилище планират покупка на дом

    9 July, 2019
    От тях близо половината посочват жилищния кредит като основно средство за финансирането му

    Декларирането на придобити имоти продължава да се прави от новите собственици

    8 July, 2019
    От 2019 г. собствениците не би трябвало да декларират придобито имущество пред данъчните

    Тенденциите в градоустройството и бизнеса с имоти в Стара Загора

    4 July, 2019
    В срещата взеха участие арх. Николай Василев и арх. Иван Иванов и нотарус Маргарита Илиева

    Правосъдното министерство подготвя рестарт на Имотния регистър

    27 June, 2019
    Предвижда се всеки обект да получи идентификатор - уникален номер, под който ще съществува

    С колко поскъпнаха у нас жилищата през последните години?

    21 June, 2019
    Докладът на Евростат посочва още, че България се нарежда на второ място сред страните, в които разходите за жи

    Варна е с най-голям ръст на обема на имотни сделки за първото тримесечие на 2019 г.

    20 June, 2019
    Коментар от форума "Икономика, инфраструктура и инвестиции"

    Цените на жилищата в България са нараснали със 17,15% между 2010 и 2018 г.

    20 June, 2019
    Собствениците на жилища у нас са намалели с 4% между 2010 и 2017 г., сочат данни на Евростат

    Отчайваща е разликата между Варна и София по отношение на бизнеса

    20 June, 2019
    Поне 20 процента е отливът на туристи в Златни пясъци

    Над 80% от старите сгради в България не са защитени от мълнии

    19 June, 2019
    От 2010 година всяка новопостроена сграда трябва да е с такава система

    Много хора инвестират в имот без идея какво ще правят с него

    17 June, 2019
    Ако започнем да узаконяваме гетата, то тогава трябва да направим същото с цялото незаконно строителство

    За първите три месеца на 2019-а: Бургас и Варна с ръст на сделките с имоти

    17 June, 2019
    Първото тримесечие на 2019 г е било слабо откъм брой на сделките, само в Бургас и Варна трендът е нагоре

    Вписването в имотния регистър – по идентификатор на имота

    13 June, 2019
    Системата за вписване на имотите трябва да премине от „персонална“ към „поимотна“

    Вероятно и тази година пазарът на недвижими имоти ще се развива благоприятно

    13 June, 2019
    През първото тримесечие на годината има лек скок в цените на жилищата в България – около 5-6%

    Добромир Ганев: Отстояването на Етичния кодекс е отговорност на всеки от нас

    4 June, 2019
    Мнението на всеки един професионалист е от изключително значение

    Силна институционална подкрепа на Общото годишно отчетно събрание на НСНИ

    3 June, 2019
    От представители на държавните институции, партньорски браншови и професионални организации и ВУЗ-ове

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите

    12 April, 2019
    Коментира Александър Бочев, заместник-председател на НСНИ в студиото на TV+

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата