• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Когато мечтаният дом се окаже „ателие”

    Дата: 
    15.12.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Статута и особеностите на финансиране на този вид имот анализира адв. Весела Йорданова, кредитен консултант в Кредитланд

    Весела Йорданова има две магистратури в сферата на правото и финансите от  Великотърновския университет “Св. Св. Кирил и Методий”. От 2015 г. е член на Адвокатска колегия – Велико Търново, като казусите, с които се занимава основно са в сферата на вещното и семейно право, както и уреждане на взаимоотношенията между гражданите и техните кредитори. Кредитен консултант е от 5 години, а над 15-годишният й опит в банкови институции я прави специалист в откриването на най-добрите банкови оферти.

    Дълбоко в народопсихологията на българина е залегнала идеята, че през своя живот той трябва да създаде дом, който да остави след себе си и да завещае на своите деца.

    Покупката на жилище е важно събитие, както в житейски, така и в икономически план, затова купувачите трябва да са сигурни, че са предпазени от неприятни изненади. Нужно е внимателно изследване на собствеността на имота, вида строителство, наличието на необходимата строителна документация, както и липсата на вещни тежести върху него (ипотеки, възбрани, учредено вещно право на ползване и др.).

    Друг важен аспект на бъдещата покупка, е статутът и отреденото предназначение на имота. Както всички знаем, през годините на подем в строителството, особено в периода 2000-2016 г., в големите градове се построиха много сгради, в които с цел „хитруване” от страна на инвеститора, документално бяха обособени отделни обекти с предназначение „ателие”, които реално се предлагат, продават и ползват като жилищни площи.

    Причините един самостоятелен обект, всъщност предназначен за живеене, да не може да се нарече „апартамент“, и следователно да стане „ателие“ могат да бъдат много. Ето само някои от тях:

    • да има изцяло северно, северозападно или североизточно изложение
    • да няма складово помещение към него (килер, таван или мазе);
    • да няма светла височина минимум 2.60 м;
    • да няма предвидени по проект поне едно паркомясто/гараж за всяко жилище в сградата.

    Ателиетата привличат купувачите, най-вече с възможността да се сдобиеш с жилище в предпочитан район на по-изгодна цена, от тази, на която се предлагат апартаментите. Но заедно с изгодите идват и проблемите.

    Важно да се отбележи, че законовите редакции в областта на ателиетата се тълкуват доста творчески от различните институции в страната, поради което обитателите на тези имоти срещат разнообразни проблеми. В доста общини е невъзможно да се ползва данъчно облекчение от 50% в размера на данък сгради, когато ателието се ползва за основно жилище. Наред с последното често се дължи по-висока такса за битови отпадъци (такса смет). Друг проблем, който също се среща на общинско ниво, касае възможността в имота да се регистрира постоянен/настоящ административен адрес на лицата, които го обитават. Далеч не е за пренебрегване за ателиета в централни градски части, където има действаща платена зона за паркиране и проблемът, че собствениците/наемателите им не могат да се възползват от абонамент за живущи за паркиране в тези зони.

    Наред с общините, електроразпределителните дружества, също третират тези обекти като нежилищни, поради което, често собствениците на ателиета са принудени да плащат по-високи сметки за електроенергия.

    Неясният статут на ателието създава проблеми на своите собственици и при евентуално принудително изпълнение, тъй като институтът на несеквестируемостта не брани нежилищни имоти, което дава възможност на съдебните изпълнители да възбранят и да изнесат на търг имота, дори да е единственото жилище на длъжника. При разглеждане на жалби срещу подобни актове на съдебните изпълнители, съдилищата се стремят да намират справедливо решение, като съобразяват реалното ползване на имота, но това не елиминира напълно потенциалната възможност жилището да бъде продадено. Подобни проблеми със статута на „ателието” се срещат и при спорове по реда на Семейния кодекс и Закона за наследството.

    Намирането на банково кредитиране за финансиране покупката на имот с предназначение „ателие” също е важен аспект на темата, тъй като част от банковите институции в страната отказват да финансират подобни сделки или приемат да предоставят заеми с по-нисък процент на финансиране от оценката на имота и/или с по-висока лихва, каквито са харктерни за кредитните продукти за нежилищни имоти.

    Все пак, доста от банките са възприели тълкуването, че ако едно ателие реално е предназначено да се ползва за жилищни нужди, то е толкова ликвидно, колкото и апартамент и съответно финансират такива покупки със стандартни условия за жилищен ипотечен кредит. Именно за да разграничат „ателиетата жилища“ от ателиетата за творчески нужди, някои банки приемат такива обезпечения, само ако имат санитарен възел, обособен кухненски кът, не са на партерни или първи етажи.

    През годините, на законодателно ниво са правени редица опити за преодоляването на проблемите с обектите със статут на „ателие”. С нормативни промени от 2017 г. се предвиди осигуряването на гараж или паркомясто за всяко ателие. Това изискване намали интереса на строители и инвеститори към този вид имоти, в резултат на което броят на новопостроените ателиета значително спадна. Но за настоящите и бъдещи обитатели на ателиета, проблемите описани по-горе, продължават да стоят на дневен ред.

    Последните промени в нормативната материя посветена на „ателието” датират от началото на 2021 г. Те бяха широко прокламирани като промени, които ще сложат ред и ще премахнат неяснотите и противоречивото тълкуване от страна на институциите. На 23.02.2021 г. в брой 16 на Държавен вестник бе обнародван Закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията и в частност § 5, т.29 и т.29а от Допълнителните разпоредби на закона. С приетите изменения и допълнения на закона в двете точки се дава легално определение на понятията „Жилищна сграда“ и „Сграда със смесено предназначение“. След промените, текстовете придобиха следния вид:

    § 5 от ДР на ЗУТ: По смисъла на този закон:

    т. 29. “Жилищна сграда” е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

    т. 29а. “Сграда със смесено предназначение” е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата й застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

    Основната промяна и в двете разпоредби е допълването на изречение второ с текста „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“.

    Дали последиците от това допълване са достатъчни да придадат статут на жилище на обектите със статут на „ателие” и да елиминират всички житейски и правни несгоди на техните собственици и обитатели?

    Имайки предвид, че направеното изменение, касаещо ателиетата е поместено в Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията, без да са засягани други разпоредби, включително тези, които регламентират съществуването на подобни обекти, смятам, че следва да се приеме, че те имат значение само по отношение на предназначението на сградата, в която е изградено „ателието”, но не внасят същински изменения по отношение предназначението и ползването на самите обекти отредени за „ателие” и в никакъв случай не превръщат ателието в жилище.

    Реално, основното отражение на настъпилите промени, следва да намери израз в осигуряването на по-големи пространства и отстояния между сградите, в които има предвидено изграждане на ателиета, тъй като занапред „ателиетата” ще „се считат за жилища”, като създадената от закона фикция се отнася само до „определяне предназначението на сградата”. По отношение на самото проектиране, съществуване и ползване на ателиетата не са предвидени изменения и чл. 38, ал.3 на ЗУТ, уреждащ възможността за изграждане и съществуване на подобни обекти остава непроменен. Същото се отнася и за редица подзаконови актове уреждащи материята.

    Все още няма изградена практика и трайно тълкуване, на направената законова промяна, но проверката, която направихме в няколко общини показа, че те също застъпват горепосоченото тълкуване и не са предприели съществени промени, по отношение статута на ателиетата. Наред с изложеното считам, че следва да се намери начин за решаване на проблемите с ателиетата ползвани за жилищни нужди, тъй като в някои населени места, този въпрос касае доста обекти, които реално трайно задоволяват жилищните нужди на един не малък кръг от граждани.

     

    Източник: 
    CreditLand

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Какви са прогнозите за пазара на имоти за 2022?

    4 Януари, 2022
    Вижте коментарите на мениджъри от водещи компании за недвижими имоти в България

    ГРАФИК СЪБИТИЯ 2022

    23 Декември, 2021

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата