• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ирена Перфанова: Очаква се балансиране на наемния пазар

    Дата: 
    18.09.2018
    Категория: 
    Имотен пазар
    Публикувано във факти.бг:

    Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?

    Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените.В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.

    И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.

    Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?

    Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?

    Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените. В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.

    И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на УС на НСНИ.

    Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?

    Темата е много коментирана. В инвестиционното консултиране, когато се правят изчисления за възвръщаемостта на инвестицията много е важно каква доходност търси инвеститорът. Как той оценява стойността на собствения си капитал във времето? Неговата преценка обикновено стъпва на определени пазарни фактори и анализи, които му дават нагласата какво да очаква от пазара. Отдаването под наем не е единствената, но е една от важните форми за получаване на доходност от инвестиция в недвижим имот.

    Ако разгледаме исторически назад имотния пазар в България и се върнем в 90-те години на миналия век ще видим, че е имало пряка зависимост между процента на възвръщаемост на инвестицията в имоти и лихвените проценти по депозитите в банките в комбинация с фактора количество имоти на пазара. Възвръщаемостта от инвестицията в жилищни имоти е стигала до 10% на година в периодите, когато лихвените проценти по депозитите бяха твърде високи, а предлагането на пазара ограничено. Само за десетина години възвръщаемостта падна на нива до 4-5% и се задържа по-трайно на това равнище. След това станахме свидетели и на по-ниски нива.

    В Западна Европа преди последния възход на пазара не бяха си и мечтали за такава проценти, но техните лихвени нива и по кредитите, и по депозитите бяха в пъти по-ниски. При тях доходността от жилищни имоти достигаше 2-3%. В момента наблюдаваме в Украйна висока доходност от имоти и високи лихвени нива по кредити и депозити.

    Лихвените проценти по депозитите обаче отдавна вече гравитират около 0%...

    Да, а поддържането на високи лихвени проценти по депозитите държеше много пари в банките с цел получаване на „мързелива“ доходност. Но това поддържаше и високи лихвените проценти по кредитите. Сега съотношението се промени, лихвените проценти по депозитите са нулеви и плавно преминават към отрицателни, а парите се движат в икономиката и пазара на недвижимите имоти. И това ще остане трайна тенденция, която се засилва с виртуализацията на валутите. Т.е. изчезна факторът, който даваше сравнение дали е по-добре да държим парите в банка или да ги вложим в недвижим имот. Безспорно – ако искаме да получаваме някаква доходност от спестяванията си и не знаем какво друго да правим с тези пари, по-добре да ги вложим в недвижим имот, защото той има винаги остатъчна стойност и може да генерира допълнителна доходност.

    Но тенденциите в световен мащаб не са към повишаване доходността от недвижими имоти, а напротив – удължаване на периода на възвръщаемост на инвестицията при отдаване под наем. Един от въпросите, който вълнува ООН е affordability, т.е. какъв имот може да си позволи да закупи или наеме средностатистическия гражданин. Това е важен фактор, защото дава индикация за бъдещите процеси на развитие на имотните пазари, къде, как и при какви условия хората живеят, какво могат да си позволят.

    Намаляването на доходността при имотите и тенденцията за увеличаването на ежедневните разходи, данъци, такси, средства за здравеопазване, технологии, здравословен начин на живот, в един момент би довела до желание за освобождаване от тази инвестиция и търсене на друго приложение на парите за получаване на по-висока доходност или просто покриване на присъщи разходи.

    Подобен процес наскоро наблюдавахме в Гърция. Това в по-дългосрочен аспект завърта колелото на историята към окрупняване на собственост в ръцете на по-силни инвеститори. Този трансформационен процес ще отнеме десетилетия, но е неизбежен и ние вече сме част от него. Населението в Европа е с тенденция към намаляване и състаряване. В световен мащаб текат масови миграционни процеси. В същия този момент виждаме друг процес, който вече върви и у нас – масова концентрация към големите градове.

    Връщайки се към ситуацията днес – цените на имотите скочиха и надмината нивата на 2008 г. за период от 4 години. Кривата на покачването на цените е в пъти по-плавна от тази, която наблюдавахме по време на предходния бум, което е доказателство, че имаме по-стабилен пазар. Но ако доходността от недвижими имоти чрез отдаване под наем е била 4-5% в началото на покачването на цените, то е логично и сега наемите да се движат нагоре с темпа на ръст на продажните цени. Или в контекста на казаното по-горе е било логично до момента.

    Кое днес движи пазара на наеми?

    В София в периода на европредседателството имаше завишен интерес от наемане на имоти. Икономическият ръст в столицата, навлизането на нови технологични компании също движи пазара на наеми. Има много чужденци, които вече работят в столицата, които също са клиенти на този пазар. Цените се движат според възможностите на пазара и е нужно време той да се балансира. Едновременно с това много хора продължават да инвестират в покупката на имоти, поради ниските лихвени проценти по кредитите, които в момента формират месечна вноска равна на наемна цена.

    Търсенето или предлагането доминира на пазара на наеми?

    Пазарът започва да се пренасища с предложения и не сме в очакване същата тенденция да продължава. Вече отчитаме задържане за по-дълъг период от време на оферти за имоти обявени за отдаване под наем. Има и много, които седят празни и не са на пазара. Така, че това надскачане на темпа на ръст е моментно явление.

    Тенденциите за отдаване на имоти под наем за краткосрочен наем също оказват влияние на останалия наемен пазар, макар и косвено. Повишаването на стандартите и търсенето на ремонтирани, добре обзаведени жилища, в добре поддържани сгради също влияе на цените. Т.е. повишаването на критериите на клиента.

    Но с пренасищането на пазара с ново строителство и глобалните тенденции доходността плавно започва да слиза надолу и независимо, че все още продажните цени растат, наемният пазар е пред прага на балансиране.

    Месечният наем на жилище в повечето квартали на София надхвърля 50% от средната месечна заплата. Какво бихте посъветвали кандидат наемателите?

    Всеки клиент има свободата да разпределя разходите си, както намери за добре. Не бих давала такива обобщени съвети, защото за тях са важни много други персонални фактори. От друга страна, да търсиш по-висок стандарт на живот е добър стремеж и не трябва да го спираме. По-скоро бих пожелала по-високи финансови възможности на хората и по-балансиран наемен пазар, което може да стане и с някои политики от страна на държавата. Ако даваш 50% от доходите си месечно за наем и това е повече от това да плащаш месечни вноски в банка по кредит може да се окаже по-добре за клиента да закупи недвижим имот. И това масово се прави. Но все пак не трябва да се забравя, че взимането на кредит е обвързване с дългосрочни ангажименти, докато наемането е по-краткосрочен и по-лесно променлив процес.

    Високите наемни нива отказват ли наемателите и наблюдавате ли тенденция към пренасочване към сегмента на покупки?

    Високите наемни нива карат клиентите да преговарят по-сериозно за цената, когато искат да наемат един имот, да правят оглед на повече на брой имоти, когато избират бъдещия си дом или този с цел инвестиция, да подписват по-краткосрочни договор за наем /обикновено за година /. Разбира се има и такива, които предприемат закупуване на имот и то се повлиява, както казах от съотношението на размера на наема спрямо месечната вноска и възможностите на клиента да се ангажира в дългосрочен план да изплаща този наем.

    В глобален аспект наемният пазар е пазар на бъдещето. Той е зависим от възможностите за бизнес, обучения, социален живот, миграционните процеси, мобилността и технологиите. Той няма да спре, но не трябва да очакваме, че доходността от него ще е постоянна и растяща. Инвестиращите в имоти с цел отдаване под наем трябва да осъзнаят каква е реалната пазарна тенденция, за да имат реалистични очаквания. И да не забравяме, че пазарът на имоти е логичен и се продава не на цената, която на нас ни се иска, а на цената, на която клиентът може да си позволи.

    Източник: 
    Fakti.bg

    Други новини

    Новини

    НСНИ започва издаването на месечен електронен бюлетин

    25 September, 2020
    Всички желаещи да получават изданието могат да се абонират за него

    Коронакризата спря ръста на цените на жилищата

    24 September, 2020
    Индексът на жилищните цени се понижава с 1,1% през второто тримесечие

    В брокерския бранш няма регулация и това отблъсква потребителите

    21 September, 2020
    Интервю на Добромир Ганев пред Investor.bg

    Искат по-строги правила за Airbnb имотите

    18 September, 2020
    Платформата все по-често влиза в конфликт с общинските власти

    Добромир Ганев: Годишните данни могат да покажат спад в цените на имотите

    8 September, 2020
    Обемът на започнато ново строителство намалява, което ограничава натиска върху пазара, смята експертът

    Излезе наръчникът „Как да изберем агенция за недвижими имоти и брокер?“

    3 September, 2020
    Изданието на НСНИ предлага практически съвети как да се насочим сред компаниите на пазара

    Облекчават режима при подаване на годишните финансови отчети

    1 September, 2020
    Крайният срок за подаване на годишните финансови отчети за 2019 г. изтича на 30 септември 2020 г.

    Колко струват жилищата в Монако и Ню Йорк?

    31 August, 2020
    Градът-държава продължава да е най-скъпият пазар на луксозни имоти в света и да държи най-високи наеми

    Къде са новите технологии и AI в сектора на недвижимите имоти?

    28 August, 2020
    Човешкият контакт все още е от решаващо значение, но proptech подготвя нов начини за водене на бизнес

    Инвестициите в имоти в Европа са по-добър вариант от фиксирания доход

    25 August, 2020
    Очаква се лихвените проценти да останат ниски далеч по-дълго от очакваното

    62 минимални заплати за най-евтиното жилище в София

    24 August, 2020
    Немалка част и от най-ниските оферти може да са повтарящи се, неактуални или фалшиви

    Засилва ли се интересът към сделки по Черноморието?

    20 August, 2020
    Българите са на вълна ваканционни жилища, а руснаците масово продават собствеността си

    СПЕЦИАЛНО ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОТ PUBLICREGISTER.BG

    20 August, 2020
    До 30.09.2020 - безплатна регистрация на всеки втори брокер

    Българите, които се връщат в страната, ще катализират пазара на недвижими имоти

    14 August, 2020
    Интервю на Добромир Ганев пред радио "Фокус" - част 2

    7 причини за оптимизъм за Европа

    13 August, 2020
    Анализ на Георги Ангелов

    Обемът от сделки на имоти е сериозен въпреки кризата с Covid-19

    12 August, 2020
    Интервю на Добромир Ганев пред радио "Фокус"

    Какво движи имотните покупки в последните месеци у нас?

    10 August, 2020
    5 основни причини хората да се насочват към недвижимото имущество

    Почти цялата страна е с кадастър

    27 July, 2020
    Големите масиви земеделска земя са собственост предимно на фирми

    Продажбите на имоти започват да се възстановяват

    23 July, 2020
    28% по-малко сделки средно за второто тримесечие

    Имотният регистър с нов онлайн адрес

    22 July, 2020
    Автоматизираното разплащане през ePay 25 и 26 юли няма да работи

    Българите в чужбина са сред най-активните на имотния ни пазар

    17 July, 2020
    Интервю на Добромир Ганев пред Монитор

    Забраняват продажбата на имот без енергиен паспорт

    15 July, 2020
    Tова условие е залегнало в Национална стратегия за енергийна ефективност.

    Само за две седмици близо 50 регистрирани агенции

    2 July, 2020
    Как клиентите да ви намират по-лесно

    Стартира Професионалният регистър на брокерите и агентите на недвижими имоти

    16 June, 2020
    От 16 юни започва да действа ПРОФЕСИОНАЛНИЯТ РЕГИСТЪР

    Стартира единен портал на Имотния и Търговския регистър

    10 June, 2020
    От 27 юли спира функционирането на сайтовете - brra.bg и icadastre.bg

    Сделките с имоти се оживяват през май

    3 June, 2020
    Сравнителен анализ за март, април и май 2020

    Засилва се интересът към ваканционните имоти

    26 May, 2020
    Пазарът на недвижими имоти няма да е сред толкова засегнатите средносрочно

    Предстои бързо възстановяване на пазара на имоти

    26 May, 2020
    Какво се случва на пазара на имоти?

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  0879590900 - по време на извънредното положение
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата