• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ипотечен кредит на българи с доходи от чужбина

    Дата: 
    24.11.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Особеностите на този вид кредит представя Ива Ангелова, кредитен консултант в Кредитланд

     

    Кредитланд е водеща компания за кредитно консултиране в България, създадена през 2006 година. Кредитните консултанти на Кредитланд оказват активно съдействие в процеса на избор и кандидатстване, което спестява време, нерви и пари. Клиентите получават безплатна консултация за всички аспекти на финансирането.

    Ива Ангелова е един от най-опитните консултанти в екипа на Кредитланд с над 6-годишен опит. През годините е косултирала успешно над 250 клиенти, на които са били отпуснати кредити за над 21 милиона лева, от които 20 кредитополучатели с близо 40 милиона лева одобрени кредити са с доходи от чужбина. От 2016 г. e Дипломиран Финансов Консултант към Института за Дипломирани Финансови Консултанти – ИДФК.

    Правилата на банките за отпускане на ипотечен кредит на българи с доходи от чужбина са най-разнообразни: има банки, които дават оптимални условия за финансиране, други отпускат такива кредити, но с по-утежнени условия, отколкото ако доходите са от  България. На българския пазар оперират и някои банки, които не отпускат такъв вид кредити.

    Значителна част от българите в трудоспособна възраст живеят и работят в чужбина. Колко точно е техният брой е трудно да се каже, но се смята, че са повече от 3,5 млн.

    Най-много наши сънародници са регистрирани в САЩ, Германия, Испания, Великобритания, Гърция, Италия, Канада, Франция. Резултатите от електронното преброяване от тази година (2021 г.) ще дадат нова светлина относно броя на нашите сънародници извън пределите на България. 

    Палитрата от професии, които нашите сънародници упражняват зад граница са най- разнообразни. Сред най-често срещаните кредитоискатели са мениджъри, ръководни длъжности и специалисти в IT сектора и финансови компании. Също служители в сферата на образованието, медицината, търговия, туризъм, транспорт. Артисти в областта на музика, театър, балет. Пилоти в гражданската авиация към чужди авиолинии. Моряци и други служители – речно и морско плаване, с контракти към корабо-собственици, регистрирани в други държави. Заети в строителството и ремонтните дейности – предимно като самонаети лица.

    Покупка на имот в България

     

    Въпреки, че голяма част от българите, които работят и живеят в чужбина, са се установили трайно в съответната държава и са закупили жилище там, те търсят вариант да закупят жилищен имот и в България.

    На тях често им се налага да потърсят ипотечен кредит за тази покупка, или защото нямат цялата необходима сума, или, въпреки че имат собствени средства, предпочитат да ги използват за други цели и да се възползват от изгодните в момента лихви по кредити, които в България никога не са били толкова ниски и достъпни, колкото сега. 

    В по-голямата част от случаите, тази покупка е свързана с идеята, че един ден те ще се върнат и ще заживеят за  постоянно в България, а докато дойде този момент, могат да отдават имота си под наем и с вноската от наема да погасяват заема.

    Друга част от нашите сънародници вече имат собствено жилище на територията на България, но в допълнение купуват един или няколко инвестиционни имота и ги отдават под наем – целогодишно или сезонно на курортисти. Така отново с прихода от наем покриват значителна част или дори цялата вноска по ипотечния кредит, който са изтеглили за покупката на този имот.

    Как гледат банките на доходите от чужбина

    Правилата на банките за кредитиране на българи с доходи от чужбина са най-разнообразни: от банки, които не предлагат такъв кредит, защото считат, че носи висок риск за тях, през банки, които отпускат такива кредити, но с по-утежнени условия, отколкото при кредитоискатели с доходи от България. Накрая има и някои банки, които дават оптимални условия за финансиране на българи с доходи от чужбина, които не се различават съществено от параметрите за финансиране при изцяло доказуем доход у нас.

    По-утежнени условия, които в някои случаи предлагат банковите институции:

    Завишен лихвен процент с около 1-2 пункта, например при пазарни лихви 2,6%, лихвата за кредити с доходи от чужбина може да стигне дори до 4,5% в някои банки.

    По-ниско финансиране спрямо пазарна оценка на обезпечението – например до 70-75%, когато стандартно за доходи в България е 80-85%

    Имотът трябва да е въведен в експлоатация (да има т.нар. „акт 16“). За сравнение – при ипотечни кредити с доходи от България, обезпечението може да бъде ипотекирано още в груб строеж (на акт 14).

    По-кратък срок на кредита – например не повече от 20-25 години.

    За доходите от чужбина вноските по всички кредити (включително кредитни карти, овърдрафти, стокови кредити и лизинг) не трябва да надвишава 30-40% от чистия месечен доход, докато за доходи от България това съотношение е 50-60%.

    Кредити с доходи от чужбина по правило могат да бъдат само ипотечни.

    В някои случаи обаче, при доказуем достатъчен доход,  е възможно да се отпусне и потребителски кредит.

    Изисквания за отпускане на ипотечен кредит с доход от чужбина

    Няколко са основните моменти в изискванията към българите, доказващи доходи от чужбина:

     

    1. Задължително е да има съдлъжник по кредита, с постоянно местожителство в България. Това е лицето, към което банката ще се обърне, ако има повод да се комуникира нещо във връзка с кредита, а не може да се свърже с основния кредитоискател, тъй като той е в чужбина и например е сменил телефон, адрес и е неоткриваем. Желателно е това лице да е близък роднина. Не е задължително съдлъжникът да доказва доходи.

    2. Да се представи трудов договор, фишове за заплати и извлечения от банковата сметка за последните 12 месеца, които да удостоверят размера на доходите. Ако доходите са от собствена фирма или самонаето лице – освен извлеченията от сметка, да се представят и данъчните декларации за последните две данъчни години.

    3. Справка от кредитно бюро в съответната държава, за да се видят кредитните задължения и кредитната история там.

    4. Самоучастие (собствени средства вложени в покупката) в размер от 15% до 30% минимум.

    Документите следва да са с лицензиран превод от съответния език. Доста от банките обаче, вече приемат документи на английски език без превод.

     

    В редки случаи, при много добър профил на клиента като: високи официални доходи и/или ръководна длъжност в престижна компания, проспериращ сектор (например IT или финансов сектор), банката може по преценка да направи изключение с някое от изискванията си – например:

    - да не иска съдлъжник с постоянно местожителство в България

    - да приеме имот, който е със степен на завършеност преди акт 16

    - да изисква по-малък процент самоучастие

    Ипотечни кредити с доходи от корабоплаване

     

    Към доходите от чужбина се включват и доходите от морско и речно плаване (капитани и други членове на екипажа на ръководни длъжности, както и обслужващ персонал (например камериерки и персонал в кухнята), тъй като техните трудови договори (контракти) се сключват с чуждестранен работодател – обикновено с корабособственика.

    При тях особеното е, че контрактите им се сключват за определен период от време (няколко месеца). Това попада извън изискванията на банките, кредитоискателят да е с безсрочен трудов договор. В тези случаи се търси банка, която приема този вид доходи, въпреки че са срочни. Обикновено изискването е наред с предходния контракт, да се покаже и бъдещ такъв или поне бележка, че предстои да бъде сключен, с цел да се гарантират бъдещите постъпления за обслужване на кредита.

    В момента заради COVID-19 пандемията, корабите, които оперират като туристически, са до голяма степен без дейност и хората, които обичайно са работили в този сектор получават някакви компенсации от работодателите си за времето, през което не са на работа. Тези компенсации обаче не са приемани от банките като доходи за целите на обслужване на ипотечен кредит. Така че, такива искания срещат отказ за кредитиране.

    За екипажите на товарните кораби, които не са спирали дейност, се разглежда всеки случай индивидуално и досега не сме получавали отказ за такова кредитиране, тъй като доходите им не са засегнати от пандемията.

    Когато не могат да се докажат достатъчно доходи

    В някои случаи хората, работещи в чужбина имат доходи, но не могат да ги докажат в пълния им размер. Проблемни са доходите на сезонни работници или такива, които са до известна степен в сивата икономика на съответните държави. Тогава прибягваме към: включване на платежосопособен съдлъжник с доходи от България или като краен вариант кредитът може да се работи по условия „ Без обследване на доходи“, който е с годишна лихва няколко пъти по-висока от пазарната. След време, при редовно обслужване на кредита лихвата може да се предоговори или кредитът да се рефинансира при по-изгодни условия, след като е наличен достатъчен доказуем доход.

    Видове ипотечни кредити с доходи от чужбина

     

    1. Целеви кредит за покупка на жилище – най-често срещаният. Обезпечението трябва да се намира на територията на България. Банките в България не биха отпуснали ипотечен кредит за покупка на имот в друга държава, така както и банка от друга държава не би отпуснала ипотечен кредит за покупка на имот в България. Към целевите кредити спада и този за строителство на къща.

    2. Освен за покупка на имот, с доходи от чужбина може да бъде одобрен и кредит за рефинансиране на текущ ипотечен кредит. Например, ако настоящият ипотечен кредит е с висока лихва и други неблагоприятни условия, може да се рефинансира в друга банка като се приемат доходи от чужбина.

    3. Потребителски с ипотека – по-рядко се среща в практиката и по-трудно би бил одобрен с доходи от чужбина. В този случай се залага като обезпечение собствен имот (вече придобит) и сумата от кредита се ползва за някакви цели като например – ремонт на този и/или друг имот, покупка на друг имот, който банката не приема за обезпечение (например парцел) или за самоучастие за покупка на имот в другата държава, където трайно пребивава клиентът.

    Реални случаи на ипотечен кредит с доходи от чужбина

    В моята практика имам одобрени множество такива кредити, на обща стойност повече от 4 млн. лв. Някои по-интересни, решени казуси от тях са:

     

    • Ипотечни кредити за покупка на апартаменти във Варна, София и други градове с доходи от Дубай, Швейцария, Швеция, Великобритания, Австрия, Белгия, САЩ, Хон Конг.

     

    • Кредити за покупка на готови имоти и за строителство на къща с доходи от морско и речно плаване.

     

    • Потребителски кредит с ипотека с доходи от собствен бизнес в САЩ, с цел основен ремонт на имот в България.
    • Кредити с доходи от Германия, Англия и Турция с известни проблеми за доказване на минималния изискуем от банките доход.

     

    В момента работя по няколко подобни запитвания за финансиране с реални изгледи за успешен завършек с доходи от Канада и САЩ.

    Да се получат най-добрите условия при ипотечни кредити с доходи от чужбина изисква детайлно познаване на актуалните правила на банките. Кредитният консултант, който ежедневно комуникира с банките е най-добре запознат с техните изисквания и знае къде може да се намери решение на даден специфичен казус, както и в коя банка какви преференции и индивидуални отстъпки може да договори за клиента. Нещо повече – с годините опит сме натрупали и детайлни познания за специфичните документи, които трябва да се набавят за доходи и кредитна история в различните държави.

    Географската отдалеченост, часовата разлика,  комуникационните проблеми и липсата на опит в тази материя, могат  да доведат до много изгубено време и усилия, ако решите да търсите сами финансиране, банка по банка.

    Съдействието от страна на опитен кредитен консултант може да спести много нерви и средства и да осигури най-изгодният вариант за финансиране, съобразен с възможностите и изискванията на клиент.

     

     

     

      

     

     

    Източник: 
    CreditLand

    Други новини

    Новини

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата