Ипотечен кредит за имот с Акт 14

Какви са възможностите за банково финансиране на този етап от строителството на жилище разкрива Ива Ангелова, кредитен консултант в Кредитланд

Ива Ангелова е кредитен консултант в Кредитланд от 2015 г. В практиката си има одобрени кредити за повече от 23 млн. лв. на над 300 клиенти. От 2016 г e Дипломиран Финансов Консултант към Института за Дипломирани Финансови Консултанти - ИДФК.

Ипотечният кредит е може би първото нещо, за което се сещаме, когато стане дума за покупка на имот. В случаите, в които имотът е готов и въведен в експлоатация, нещата са сравнително по-лесни и със значително по-нисък риск и за купувача, и за банката-кредитор. На пазара, обаче, има много оферти на имоти в процес на строителство, които са атрактивни за клиентите заради по-изгодната цена, която компенсира риска от евентуално незавършване на имота. Това са имотите, които се намират на етап от строежа „Акт 14“. Какви са спецификите при ипотечен кредит за такъв имот, нека разберем сега.

Преди изобщо да говорим за финансиране на имот с Акт 14 нека първо изясним какъв е този акт, какво означава той.

И така

Какво е Акт 14?

Актуването на една сграда преминава общо през 3 етапа – Акт 14,  15 и 16 (за някои категории сгради вместо Акт 16 се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация). От тук е очевидно, че при Акт 14 става въпрос за незавършено/невъведено в експлоатация жилище. Сградата е построена, тя съществува, но не е завършена. Казано по друг начин сградата е на етап „груб строеж“. Изградени са минимум стени и покрив, но не е възможно да се живее в нея. Издаването на Акт 14 поставя основата за следващата стъпка. Това е нанасяне на сградата и самостоятелните обекти в нея (апартаменти, ателиета, кадастри, търговски обекти, офиси и др.) в кадастралния план на района. Едва тогава те получават собствени идентификатори и банките биха се съгласили да ги приемат за обезпечение по жилищен кредит.

От практиката знаем, че подобни имоти се търсят, знаем и че има банкови предложения за финансирането им. Офертите за ипотечен кредит за имот с Акт 14 обаче са по-ограничени.

Не всички банки отпускат ипотечен кредит за имот с Акт 14

След като вече установихме, че подобен имот е незавършен, логично е да очакваме банките да имат съображения относно финансирането му. В практиката се срещат следните състояния: 

• банката не финансира покупка на имот с Акт 14. Произтича от нежеланието й да поеме риска сградата да не бъде завършена;
• банката финансира покупката, без възпиращи съображения. Подобна политика предполага да се игнорира кой е строител/инвеститор, каква история има и колко обекта е завършил;
• банката финансира покупка от строител/инвеститор, който е в предварително одобрен от нея списък. При някои банки може строителят да се присъедини в списъка в процеса на разглеждане на кредита. Това отнема време, тъй като се изисква анализ на фирмата на строителя;
• банката подхожда индивидуално, без да следва разработени правила или политика. Разбира се, тя взема под внимание както фирмата-инвеститор, така и профила на кредитоискателя;
• банката финансира покупка на имот само в сграда, за чиито строеж тя е финансирала строителя.

Говорейки за финансиране на имоти с Акт 14, трябва да отбележим и някои ограничения. Макар да има вече наличен имот, фактът че той е незавършен, е ограничение само по себе си. Това рефлектира и в условията по ипотечен кредит за такъв имот.

Преди да пристъпите към действие, възползвайте се от възможността за БЕЗПЛАТНА КРЕДИТНА КОНСУЛТАЦИЯ с експерт кредитен консултант.

Ограничения при финансиране на имот с Акт 14:

1. В целта на кредита:

• Може да бъде целеви, за покупка. При него има одобрени  плащания само към продавача;
• Да има две или повече цели.

Например:

При две цели - една част от кредита е транш към продавача, друга част остава по сметка на купувача за довършителни работи.

При три цели – възможно е, освен гореизброените две, с трета част от сумата по кредита да се рефинансира текущ потребителски кредит, който е бил използван за разплащания по имота на някакъв по-ранен етап.

• Цел на кредита може да бъде и финансиране за довършителни работи на вече започната къща, която собственикът е построил със собствени средства до етап груб строеж. В този случай ще се изискват количествено стойностни сметки (КСС) за предстоящите довършителни работи и ще се постави срок за въвеждане на къщата в експлоатация.

2. Ограничение в оценката на имота. Преди да бъде одобрено финансиране, банката изисква пазарна оценка на имота, спрямо която да определи сумата на кредита. Специфика при имотите с Акт 14 е, че се извеждат две стойности на пазарната оценка. Едната е текуща (валидна за етап Акт 14 или 15) и втора, която е прогнозна – към издаване на Акт 16. Характерното тук е, че размерът на кредита се определя като процент от бъдещата стойност (когато имотът вече е въведен в експлоатация), но се отпуска на два или три транша. Траншовете се отпускат при съответното ниво на завършеност на сградата – Акт 14, 15 и 16. Като правило, за траншовете се следва схемата на плащане, за която са се споразумели продавача и купувача. Задължително изискване на повечето банки е да останат поне 10% от разрешения кредит за транш на Акт 16. Целта на това изискване е да не се изплаща пълната сума на строителя, преди той да е завършил обекта.

Има възможност за отпускане на цялата търсена сума изцяло още на Акт 14. В този случай обаче, размерът на кредита се определя от текущата оценка на имота в незавършен вид, а не от бъдещата стойност към Акт 16, която е значително по-висока. Този продукт е подходящ за клиенти с достатъчно  самоучастие.

3. Ограничение в имота, предложен за обезпечение. Банките предпочитат апартаменти. Къща също би могло да бъде финансирана от някои банки.
4. В процента финансиране. Тук съществени разлики спрямо финансиране на завършени имоти няма. То е процент от пазарната оценка на имота. Правим отново уточнението, че финансирането е върху бъдещата стойност на имота (при Акт 16) и е 80-85% от нея. Сумата се отпуска на траншове, които не превишават определен процент от текущата пазарна оценка – към Акт 14 и/или 15.
5. По отношение на строителя, изискванията могат да са: 

• ​ да попада в одобрен от банката списък;
•  поне 5-годишна история в областта на строителството;
• да има поне две въведени в експлоатация сгради;
• да няма сгради със спряна строителна дейност от повече от 2 години;

и др.

Изисквания към кредитополучателя

Те не се различават от тези, които се прилагат за имоти въведени в експлоатация. Все пак, при банки, които нямат ясно разписани правила за финансиране на Акт 14, а разглеждат всеки индивидуален случай поотделно, е възможно даден клиент да бъде одобрен за кредитиране за завършен имот, но да не бъде одобрен за имот в строеж.

Например – не се кредитират клиенти с доходи от чужбина с обезпечение имот на Акт 14!

Погасяване на ипотечен кредит за имот с Акт 14

Накратко, кредитът се погасява по реда, по който е отпуснат. Тъй като това е на траншове, съответно вноски се дължат само върху усвоената сума. Всеки следващ транш се добавя към погасителния план на клиента.

Пример: Кредит в размер на 100 000 лева, който се усвоява на три транша:

1. На акт 14 – 60 000 лв
2. На акт 15 – 30 000 лв
3. На акт 16 – 10 000 лв

Първият погасителен план е за сумата от 60 000 лв. и клиентът плаща вноски само върху нея. Когато обектът достигне до Акт 15 и се усвои втория транш, се изготвя нов погасителен план. Към остатъка по главницата от първия транш се добавят новите 30 000 лв. По същия начин се добавят и последните 10 000 лв. към остатъка от първите 2 транша, когато обектът бъде въведен в експлоатация.

Рискове при сделка с имот на Акт 14

Когато говорим за покупка на незавършен имот, няма как да подминем рисковете. Такива има и е добре да се знаят преди сделката да е станала факт. Един от рисковете е сградата да не бъде довършена. Всички сме виждали и то немалко незавършени строежи. Една от причините да не бъде постигнато въвеждане в експлоатация е неправилно съставени финансови разчети и тогава въпреки желанието на строителя, сградата може да остане незавършена т.е. на етап Акт 14 с всички негативни последствия както за строителя, така и за купувачите. В такава ситуация често собствениците са принудени сами да търсят начини имотът да бъде завършен и въведен в експлоатация. Всеки се досеща, че това е свързано с допълнителни разходи, извън тези по кредита.

Друг сериозен риск е просрочие на дължимите плащания към продавача, в резултат на неадекватно договорени срокове. Много често в предварителните договори за покупко-продажба се залага срок за плащане към строителя спрямо момента, в който обектът е достигнал степен на завършеност Акт 14. Например плащането се дължи до 30 дни от деня, в който сградата е стигнала този етап на завършеност. Ето тук е важният момент. След като се издаде протокол за Акт 14 следва вписване на сградата в Кадастъра и издаване на удостоверение от Общината по чл. 181 от ЗУТ, което удостоверява, че сградата е достигнала „груб строеж“. Това отнема от един до няколко месеца. Тъй като без тези два документа (кадастрална схема и удостоверение по чл. 181 от ЗУТ)  не може да се пристъпи към ипотечен кредит, би трябвало сроковете за разплащане да са договорени спрямо момента, в който всички необходими документи бъдат предоставени от продавача, а не спрямо степента на завършеност на обекта. Ако клиентът не ползва банков кредит, може със собствени средства да направи навременно плащане. Когато обаче ще се финансира с банков кредит, може да изпадне в просрочие спрямо продавача, именно поради този лаг във времето. Възможно е продавачът дори да начисли неустойка за периода на закъснение, ако такава е предвидена в предварителния договор за покупко-продажба.

За да се избегнат възможните проблеми при ипотечен кредит на Акт 14, за да се структурира правилно сделката, да се постигнат изключенията, които клиентът търси и да се намери най-подходящата банкова оферта за всеки индивидуален случай, препоръчително е да се обърнете за консултация към кредитен консултант, който е запознат с особеностите на този вид финансиране и политиките на банките към него.

За Кредитланд

Кредитланд е водеща компания за кредитно консултиране в България, създадена през 2006 година. Консултантите на компанията помагат на своите клиенти в търсенето на най-изгодното предложение за кредит - от избора на оферта до успешното отпускане на средствата чрез безплатна консултация за всички аспекти на финансирането.

От 20.02.2017 година Кредитланд е вписан като необвързан кредитен посредник в регистъра на Българска Народна Банка. Член е на Асоциацията на кредитните посредници в България (АКПБ) и понастоящем Деян Василев, изп. директор на Кредитланд, е председател на АКПБ.