• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Жилищният пазар по спиралата на еуфорията

    Дата: 
    23.11.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Пазарът на имоти става все по-еуфоричен. Ръстът в броя на сделките се увеличава с всяко следващо тримесечие на годината, като за периода юни - септември той е 22% спрямо 2019 г. по данни на Агенцията по вписванията (АВ). В София по експертни очаквания ще има 10% ръст в цените на годишна база, което е поредна година с подобно покачване. Стръмното поскъпване ражда и страхове, че имотите, най-вече жилищните, са надценени, че пазарът прегрява, че се откъсва от фундаментите си. Иначе казано, че на него се надува балон, макар тази дума масово да се избягва.

    Прагматичните предупреждения, че сегашната ситуация крие рискове, идват най-вече от банково-финансовите среди. Обяснимо, доколкото политиката на банките - и кредитна, и депозитна, се смята като съществена предпоставка за горещия пазар. По данни на АВ делът на сделките с ипотека в София се движи между 50 и 55% през последните години, макар за страната да пада до 18% през третото тримесечие.

    БНБ вече официализира опасенията, че има потенциал необслужваните кредити и обезценките да нараснат. През септември централната банка вдигна капиталовия буфер, изискван от банките, за да ги предпази от рискове, свързани с ускореното кредитиране най-вече на жилища. Мярката влиза в сила от октомври 2022 г.

    Хората, които имат спешна нужда от нов или от първи дом, са притеснени дали ще могат да си го позволят. Нараства категорията на купуващите имот, за да защитят парите си от инфлацията. И в тези среди се ширят съмнения дали моментът за такава инвестиция вече не е изпуснат.

    Добромир Ганев, председател на НСНИ сподели: "Сега всички участници на пазара - гражданите, консултантите, инвеститорите, са финансово по-грамотни. Няма ги групите дребни външни инвеститори, каквито имаше тогава. Имаме здравна, а не финансова криза, и тази здравна криза катализира непознати досега процеси - хората имат нужда от по-голяма площ. Те търсят да купят жилища с повече стаи, излизат извън градовете. Тогава хората емигрираха, сега се връщат в страната. Доходите им са по-големи и с една средна заплата може да се купи много по-голяма площ, отколкото тогава. Има по-големи спестявания. За разлика от тогава сега банките са в отлично състояние, лихвите по кредитите са много по-ниски, парите в банките не носят доход и дори трябва да се плаща, за да са там. Качеството на сградите и на строителството сега са много по-различни. Тогава в по-голяма степен имаше балон - хората купуваха, без да знаят защо, сега феноменът е свързан с по-конкретни търсения."

    Какво означава балон при имотите

    "Ако цената е висока днес само защото инвеститорите вярват, че продажната цена ще бъде по-висока утре, докато "фундаменталните" фактори, изглежда, не оправдават такава цена - то тогава съществува балон", казва Мирослав Владимиров, член са съвета на директорите на "ЕРА България", като цитира определение на Джоузеф Щиглиц.

    "Първата необходима характеристика на балона е "драматично" увеличение на цените. При жилищата "драматично" би означавало, ако реалните цени са се удвоили за период от пет години или ако са се увеличили с поне 50% за три години", обяснява Владимиров.

    Други методи за разпознаване на надценените имоти са чрез съотношението между средните им цени и средните заплати, а също и между средните имотни цени и наемните нива.

    Очертава се 10% годишен ръст

    "За последните шест години цените на имотите в България нарастват с 46% при средно за Европейския съюз 40%. По данни на НСИ през първите две тримесечия на годината ръстът на годишна база в София е над 11% и е най-висок за последните четири години. Очакванията ни са, че за третото и четвъртото тримесечие на 2021 г. ще наблюдаваме още по-голям ръст в София", казва Мирослав Владимиров. Поскъпването на имотите явно не попада в определението за "драматично". Освен това според него се дължи преди всичко на фундаментални фактори, свързани с качеството на живот и ръста на доходите.

    Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, обяснява, че възходящият цикъл на пазара започва още през 2014 г. с ръстове в цените около 2-3% годишно. През 2015 г. се ускорява до 4-5%. През 2016 г. до края на 2017 г. цените в София нарастват с много бърз темп - около и над 15% годишно. През 2018 до 2020 г. се успокояват до 1 и 3% годишно. От пролетта на 2021 г. пазарът в столицата отново навлиза в етап на по-ускорен ръст. През второто и третото тримесечие цените нарастват с около 8-9% годишно по наблюдения на агенцията. "В резултат на това и на база на сегашната пазарна активност можем да очакваме 2021 г. да приключи с около 10% ръст на цените в София", добавя тя.

    "Цените на недвижимите имоти в България растат непрестанно повече от пет години. Средното покачване, което официалната статистика ни даваше, е около 6% на годишна база. По-голям е акцентът на това покачване последните година и половина - две", казва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". В момента дори и в крайните райони на София трудно може да се намери имот под 1000 евро на кв.м, и то в състояние за ремонт, добавя тя.

    По данни на Bulgarian Properties на база реално сключени сделки за тримесечието от юли до септември средната цена на жилищата в София е 1200 евро на кв.м. За сравнение - през второто тримесечие тя е била 1175 евро на кв.м, а година по-рано - 1115 евро на кв.м. Средната цена на закупеното жилище през агенцията е 116 750 евро.

    Една средна заплата - малко под един кв.м в София

    "Все още не можем да говорим за имотен балон, тъй като виждаме, че има обективни причини цените да нарастват и те все още нарастват по-бавно от доходите", коментира Полина Стойкова. Изпреварващият ръст на работните заплати в София спрямо имотните цени е основание за агенциите да твърдят, че финансовата достъпност на жилищата продължава да се подобрява (според Bulgarian Properties) или че държи стабилни и постоянни нива ("Явлена"). "В момента средната месечна заплата в София надвишава 1000 евро и с една заплата може да се купи около един кв.м жилищна площ в града. За някои професии тя е и няколко пъти по-висока. Тези хора са един от основните двигатели на нашия пазар", казва Изабела Клисарска. Прави уговорката, че възможностите на хората в по-малките градове далеч не са такива.

    Друга обаче е картината, ако достъпността на жилищата се измери с дела от населението в градските домакинства, чиито общи жилищни разходи са над 40% от разполагаемия им доход. "Средната стойност на този показател за ЕС е 10%, а у нас - 16%, по данни за 2019 г. Тоест в България жилищата са по-недостъпни в сравнение със средното за ЕС. В това отношение съществува ясна негативна тенденция - през 2011 г. делът на населението в страната с този проблем е 8.7% от цялото при средно за ЕС 11.4%", обяснява Мирослав Владимиров.

    Цените надхвърлят дохода от 15-годишен наем

    "На теория се смята, че справедливата, здравословна обусловена цена е равна ориентировъчно на 10-годишния наем на имота", обяснява Левон Хампарцумян пред БНТ с уговорката, че пазарът в България има доста изкривявания. Ако се приложи това правило, дори в по-либералния му вариант - за 15-годишен наем, имотите в София изглеждат силно надценени.

    При потенциална пълна заетост и липса на допълнителни разходи годишната доходност от имот в София е 5%. Според изчисленията на "Явлена" на този етап на развитието на пазара в града "недвижимият имот като инвестиция носи средна годишна доходност между 3% и 4%. "Дори и такава, тя е в пъти по-висока от доходността от държането на пари в банките", казва Изабела Клисарска.

    Наемите: засилено търсене с ниски бюджети

    "На наемния жилищен пазар цари несигурност, породена от поредната вълна заболеваемост. Наемните цени все още не показват тенденция към възстановяване на нивата преди ковид кризата", казва Мирослав Владимиров. Според данните на ocenime.bg в почти всички големи градове на страната наемните цени намаляват или се задържат.

    В повечето агенции обаче наблюдават бързо възстановяване на търсенето на дългосрочни наеми в края на лятото и началото на есента. Спрямо 2020 г. сделките с наеми на жилища в София са се увеличили с около 40%, а спрямо 2019 - с почти 30%", казва Полина Стойкова.

    Добромир Ганев, председател на НСНИ , отбелязва, че някои хора изобщо няма да се върнат на наемния пазар, тъй като дистанционната работа им дава възможност трайно да се преместят да живеят другаде.

    Една от причините въпреки силното търсене цените да не вървят нагоре е голямото предлагане. При кризата немалко апартаменти, отдавани на краткосрочен наем през платформите, излязоха на пазара на дългосрочни наеми. Със завършването на новите сгради на пазара излизат и нови апартаменти под наем. А и част от собствениците, които са изчаквали да минат трудните времена, също се активизират с възстановяването на пазара.

    Полина Стойкова обяснява, че основното търсене е на по-малки жилища, предимно двустайни, в по-ниския клас, а интересът към луксозните наеми все още е слаб. Затова и средните цени, на които се наемат апартаменти през 2021 г., са само с 1% над тези от 2020 г. Но те остават с около 15% по-ниски спрямо 2019 г. по данни на Bulgarian Properties. Тенденцията при луксозните наеми е да се търси най-вече на цени до около 1000 - 1100 евро на месец за тристайни и четиристайни жилища, казва тя.

    Фундаментални ли са причините за ръста

    Според Добромир Ганев за последните тридесет години не е имало друг пазарен момент, в който толкова много и различни обективни фактори да са влияели в посока увеличаване на активността и цените на пазара - от доброто състояние на икономиката, ниските лихви и завръщането на българи от чужбина, през новите ниши, свързани с необходимостта от смяна на дома с по-голям и търсенето на втори дом, до нарастването на спестяванията по време на кризата. Странно е да се говори за балон в ситуация на малко предлагане и голямо търсене, казва той.

    По общи наблюдения на агенциите на пазара в момента търсенето определено има превес над предлагането въпреки мащабното ново строителство, което предстои да излезе на пазара.

    "Превесът на търсенето е устойчива тенденция през последните пет-шест години и означава, че за него има фундаментални причини, свързани с качеството на живот и ръста на доходите", казва Мирослав Владимиров. Цитира статистики, според които общият доход на домакинствата в България за последните 11 години е нараснал с 63%. В същото време немалко от тях живеят в пренаселени жилища. В България на човек средно се падат 1.3 стаи, докато за ЕС този показател е 1.7. Жилищата на 41% от хората нямат необходимите стаи за размера на домакинството. А при възрастовата група между 25 и 29 години този процент е 55. Средно за Европейския съюз той е 17%.

    Инфлацията и банките

    Търсенето на пазара на недвижими имоти стана още по-голямо благодарение на няколко тенденции, които се развиха през годината. Инфлацията тръгна нагоре и това събуди страхове. Банките започнаха да прилагат наказателни такси по големи влогове в допълнение към отрицателните или нулевите лихви по депозитите. Както и улесненото банково кредитиране, което доведе до пик в ипотечните заеми.

    "Същевременно липсва почти всякакъв стимул парите да се държат в банките", добавя Изабела Клисарска, като напомня за въведените такси за съхранение на средства (такса наличност) над определен праг. "Това ведно с продължаващите ниски лихви по кредитите подтикна много от купувачите да заменят спестовната банкова сметка с жилищен имот. Хората, които не разполагат с цялата сума, се възползват от кредитните условия и дофинансират сделката с ипотечен заем.

    Крайният резултат е повече от показателен - 27% ръст на сделките за деветмесечието в София по данни на Агенцията по вписванията, като почти 50% от покупките са финансирани с банков кредит. Изабела Клисарска добавя, че през тази година очакват 10-годишен връх на сделките с недвижими имоти като брой.

    "Притеснителен е сигналът, който идва от данните за отпуснатите кредити. Такъв голям ръст не е имало от годините на бума 2006 - 2008 г., а обемът на новоотпуснатите кредити през второто тримесечие е рекорден. Неслучайно БНБ се намеси, за да охлади пазара на жилищно кредитиране, и това може би ще внесе доза баланс", казва Полина Стойкова.

    Мирослав Владимиров е на мнение, че улесненият достъп до банково кредитиране и ниските лихви далеч не са основен фактор за ръста на цените на имотите, макар безспорно да са такъв. Аргументът му е, че все още не е достигнат пикът в броя ипотечни кредити в страната от 2008 г., а след определен момент спадащите лихвени проценти не са водещ фактор при взимане на решение. "Увеличено търсене и натиск на пазара, особено от миналата година насам, създава и липсата на алтернативна доходност за инвестиране на спестяванията. Но и това не е решаващо, тъй като през последните пет години спестяванията растат по-бързо от кредитите", добавя той.

    Пазарът е на продавачите

    Пазарът е на продавачите - те диктуват условията и от тях зависи дали ще се стигне до сделка, особено в предпочитаните райони, където рядко излизат имоти за продажба. Когато в такъв район се появи ново предлагане, само за няколко часа за този имот се нарежда "опашка" от желаещи да го придобият. Продавачът решава на кого, при какви условия и дали", обяснява Изабела Клисарска.

    Полина Стойкова добавя, че предлагането на нови сгради леко се забавя - по административни причини или защото предприемачите изчакват да видят как ще се развият цените на строителните материали. За поредна година сделките се реализират в начален етап и дори преди старт на строителството, казва тя.

    В същото време почти липсва вторичен пазар, а ценни имоти в атрактивни квартали много рядко излизат на пазара. Продавачите са демотивирани, защото се притесняват, че инфлацията ще стопи парите от продажбата. Рядко продават и собствениците, които през последните няколко години са придобили имоти в новите сгради, добавя към картината Полина Стойкова.

    Спирала на еуфорията

    Пазарът в момента е изключително активен като резултат на един психологически фактор - ескалация на еуфорията на участниците в него, казва Изабела Клисарска. Така наречената спирала на еуфорията се получава, когато купувачът, направил няколко огледа, след седмици стигне до решение за покупка, но разбира, че повечето от имотите, които е избрал, вече са продадени. Оттук нататък той става фактор за "донаелектризиране" на и без това горещия пазар, обяснява тя. Като добавя, че като агенция с почти 30-годишен опит търсят предвидимост на пазара и неговото успокояване, а не еуфория.

    "В момента купувачите като че ли са прекалено еуфорични - започват да купуват всичко, което излезе на пазара, на всяка цена. По това сегашната ситуация прилича на 2007-2008 г. За да не се отклони пазарът от дългосрочния му тренд, е от особено значение купувачите да запазят разум", казва Полина Стойкова.

    Купувачите са в ситуация, притеснени да не изпуснат момента, да плащат повече, отколкото имат възможност, при това с чужди пари, които да изплащат за дълъг период, добавя Добромир Ганев.

    Да инвестирам ли в имот

    Дали при тази ситуация все още си струва спестяванията или свободните средства да се вложат в имот, за да запазят стойността си във времето, е въпрос с повишена трудност, който няма универсален отговор. Зависи от бъдещето развитие на пазара, а и от конкретния имот.

    "Повишената неопределеност пред всички участници на пазара ще го направи по-турбулентен и по-малко предвидим в следващите може би две или три тримесечия. Изборът на момента за влизане на него зависи от индивидуалната оценка за риска и очакваната възвръщаемост от сделката", казва Мирослав Владимиров. А Полина Стойкова добавя, че нашият имотен пазар има още накъде да расте и да се развива и през следващите няколко години ще станем свидетели именно на такова развитие. Средните цени в България все още догонват средните за ЕС. "За дълъг период от време недвижимият имот е най-добрата възможна инвестиция", казва и Добромир Ганев.

    Кога ще се обърне цикълът е въпрос за милиони. Погледите са насочени най-вече към банките. Ако те вземат курс на увеличаване на лихвите както по депозитите, така и по кредитите, това вероятно ще помогне пазарът да се успокои и да влезе в по-нормален ритъм.

     

     

     

     

    Източник: 
    в. Капитал

    Други новини

    Новини

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата