• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    Дата: 
    11.04.2019
    Категория: 
    Имотен пазар
    За да докажеш, че някой е вписал данъчната оценка в нотариалния акт, трябва да знаеш коя е истинската стойност.
     
    Никой в държавата няма достоверна информация за цените на имотите, макар че Агенцията по вписванията притежава софтуер, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес, казва председателят на Националното сдружение Недвижими имоти
     
    Държавата трябва да защити гражданите, като създаде регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.
     
    Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.
     
     
    - Г-н Ганев, как гледате – вие лично, а и Националното сдружение Недвижими имоти, на практиката в нотариалните актове да се вписва не действителната стойност на купеното жилище, а данъчната му оценка?
    - Договарянето на условията по една сделка, включително и цената, е абсолютно свободен процес за участниците в тази сделка. Трудно може да се докаже кога една вписана сума не е действителна. Според мен има малко случаи на вписване на данъчна оценка в нотариалния акт. Понякога практиката показва, че по-скоро вписаните цени са близки до данъчната оценка на имота. Разбира се, изискването в него да се впише действителната стойност е императивно и това важи за всички – както за политици и общественици, така и за обикновените граждани.
    Лошото знаете ли кое е – твърде трудно е да се докаже коя е действителната стойност на сделката.
    За да се докаже, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то по поне няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.
    Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - “Икар”. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на агенцията.
    Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българският бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени на база сключени сделки. Тази статистическа информация, и то подробна – по административни райони, по квартали, по видове конструкции, по типове имот, по вид и т.н. се дължи на обществото. Ако я има и е представителна, би било трудно да се декларират значително по-ниски от реално договорените цени на сделките.
     
    - Данъчните оценки не са ли вече все по-близо до действителните цени на жилищата?
    - За всеки град, за всеки район в населените места е различно. Понякога, най-вече в големите градове и ако пазарът е във възходяща посока, данъчните оценки могат да изостанат от офертните стойности за съответния район. При слаб пазар се получава обратният ефект. Многократно сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес да бъде задължителен. В него трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. Нашето сдружение нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно
    да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. За последите 25 г. такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите общини. За малките нямаме информация.
     
    - Казвате, че данъчните оценки изостават, но има ли случаи да е обратното?
    - Разбира се, че има, дори в момента. Мога да ви дам примери за големите градове, в които данъчни оценки на търговските площи на вторстепенни и третостепенни улички са значително по-високи от офертните цени в същия район. Най-лошото е, че тази информация – за действителните цени на имотите, съществува, сключват се нотариални актове, в които се вписват. В колкото по-големи количества се регистрира тази информация, толкова по-точна ще е тя. Надявам се, че тези апартаментни скандали, които се случват в момента, ще доведат до проглеждане за тази истина – че тази информация трябва да се регистрира и да е публична. Липсата ѝ пречи не само на имотните агенции, а и на инвеститорите. Когато липсва, това води до по-ниска прозрачност на пазара. Какви дългосрочни решения да вземе един сериозен инвеститор, като не знае действителните цени на имотите? В края на краищата сектор строителство и недвижими имоти има сериозен дял в БВП на България.
     
    - Кои методи за оценка на жилищни имоти са най-удачни за българския пазар? Всъщност има ли изобщо добри оценители на жилища в България?
    - В България има отлични оценители, има и действащ закон за оценителите.
    Проблемът на самите оценители обаче е същият, за който говорим. За да направиш коректна оценка, трябва да имаш достоверна, официална информация за реалните цени на сравними имоти.
     
    - На липсата на такава информация ли се дължи обстоятелството, че понякога оценителите на банките при отпускането на ипотечен кредит дават по-различна цена, отколкото е стойността на самата сделка?
    - Не съм се натъквал на такива случаи, макар че може и да има. Но в крайна сметка резултатът от една професионална оценка е определяне на справедливата пазарна стойност на един имот. Не е задължително тя да съвпада с договорената цена на покупко-продажбата.
     
    - Мнозина твърдят, че брокерите нарочно надуват цените на жилищата, защото стремежът им е да вземат по-висока комисиона. Според вас не трябва ли да се регламентира професията на брокера?
    - Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.
    Браншът е високо конкурентен. Пазарът на имоти е свободен и се движи само от основополагащите икономически закони.
    НСНИ обаче отдавна пледира за регламентирането на тази професия. Подготвен е и проект за закон.
    Знаете, че тази услуга се ползва изключително рядко от гражданите и по тази причина в 95% от случаите потребителите не знаят какво качество и какви видове услуги трябва да получат.
    По европейския стандарт за предлагане на брокерски услуги всеки, упражняващ тази професия, трябва да притежава базови знания и умения в 15 различни сфери от науката:
    - право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и др.
    Предвиждаме да се създаде камара по примера на всички сродни до нашия браншове – строители, нотариуси, архитекти, геодезисти.
    Като председател на НСНИ и човек с опит мога да кажа, че на този пазар работят страшно много хора с качества и с познания. Те постоянно надграждат своите професионални умения и знания. Инвестират в себе си, за да могат да бъдат още по-полезни за своите клиенти.
    Но има и много фирми и лица, които използват неетични, некоректни практики, както към гражданите, така и към своите колеги в бранша. Държавата трябва да защити своите граждани, като създаде един регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.
     
    - Вие веднъж предложихте да има и ексклузивни договори за продажба. Какво точно представляват те?
    - Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения. В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Този вид взаимоотношение има редица предимства пред това да дадете жилището, което ще продавате, на няколко различни агенции.
    Първо, имате доверен партньор, който ви подпомага и подкрепя през целия труден процес на покупкопродажба. Второ, компанията ще има значително повече задължения към вас, отколкото ако работите с няколко агенции. Някои клаузи в тези договори е добре да бъдат унифицирани. Потребителите трябва да знаят, че в такъв вид договор трябва да има ясен срок, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички купувачи, на други агенти и брокери в съответния район, за да може да бъде защитен интересът от получаване на най-справедлива цена за имота.
    Добре е да има ясен бюджет за маркетинг и немаловажно е в договорите да се предвиди периодично отчитане на постигнатото
    Източник: 
    в-к 24 часа

    Други новини

    Новини

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail адрес

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите

    12 April, 2019
    Коментира Александър Бочев, заместник-председател на НСНИ в студиото на TV+

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    11 April, 2019
    Нито една държавна институция не поддържа пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени

    Цените на жилищата няма да нараснат с повече от 1-2% през 2019 г.

    8 April, 2019
    Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ в студиото на ИмоТиТе по Bloomberg TV

    Сивата страна на сделките на зелено

    1 April, 2019
    Няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки

    Д.ГАНЕВ ЗА РЕГУЛАЦИЯТА В БРАНША И ИНТЕРЕСА НА ЧУЖДЕНЦИТЕ КЪМ ИМОТИТЕ ВЪВ ВАРНА

    1 April, 2019
    Мнението на Добромир Ганев - Председател на УС на НСНИ пред радио Фокус

    Агенцията по вписванията ще работи извънредно

    29 March, 2019
    Всички офиси на АВ в страната ще работят извънредно на 30 март, а в София и на 31 март

    Кои са скритите капани при сделките с имоти

    25 March, 2019
    В студиото на "Щрихи от утрото " по ТВ Черно море кометнира Добромир Ганев, председател на УС на НСН

    Проблемите на етажната собственост и промените в ЗУЕС

    25 March, 2019
    Промените в ЗУЕС коментира Ирена Перфанова в студиото на Всичко коз по Канал 3

    III НАЦИОНАЛЕН ЖИЛИЩЕН ФОРУМ

    21 March, 2019
    Събитията са с фокус върху жилищните политики и обновяването на бедните квартали

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    Промени в Закона за устройство на територията

    15 March, 2019
    Устройствените планове и разрешителните за строеж ще бъдат качени на единен портал

    Позиция на УС на НСНИ по два конкретни случая от практиката в бранша

    14 March, 2019
    Позиция на УС на НСНИ по решение № 15567 от 13.12.2018 г. и решение № 10570 от 16.08.2018г. на ВАС

    МРРБ смята да промени правилата за стопанисване на етажната собственост

    12 March, 2019
    Предлагат се глоби за неподдържани жилищни сгради и лицензирани домоуправители

    МРРБ ще изработи нови правила за по - качествена поддръжка на сградния фонд

    12 March, 2019
    Предложенията ще са част от измененията и допълненията в ЗУЕС, по които стартира обществен дебат

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата