• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    Дата: 
    28.04.2019
    Категория: 
    Имотен пазар
    Как бихте определили сегашния стадий на развитие на пазара на недвижими имоти в България? Какъв да очакваме да е следващият?
     
    - Сегашният стадий идва след три-четири години на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни. Моментът е чудесен за спокойно придобиване или трансформация на собственост - продажба и закупуване на нова.  
    Следващият етап, който може да очакваме, ще се характеризира с по-високи лихви по депозитите, кредитите за фирми и ипотечните кредити. Това ще се отрази на намеренията за покупки от страна на гражданите и ще охлади желанието на инвеститорите да увеличават офертните стойности, на които предлагат имотите. Вероятно ще има и увеличаване на хората с проблеми с изплащане на кредити – явление, което следва период на активност. Ще наблюдаваме спад на инвестиционните желания на компаниите, получили разрешение за строеж. Те ще се фокусират върху вече започнати проекти и ще искат да забавят следващите. Тези процеси няма да се случат за няколко месеца. Говорим за средносрочен период от две, две и половина години. Често хората сравняват сегашния момент с онзи от 2008-2009 г., но те всъщност са много различни. Вероятно следващият икономически цикъл ще бъде по-плавен, леко охлаждащ и в рамките на разумни показатели за икономиката, фирмите и семействата. 
     
    Каква очаквате да е динамиката в цените в средносрочен период?
     
    - Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. Последните три-четири години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум три процента. Това очакване се базира на цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очакванията за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г. като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.
      
    Коментираше се, че броят сделки реално е по-голям, защото има много на зелено, а те се отчитат на по-късен етап.
     
    - Не бих казал. И през 2018, 2017 и 2016 имаше такива сделки. Данните се изглаждат. През 2019 г. няма да има сключени повече договори за сделки на зелено, отколкото е имало миналата година по това време. Считам, че пикът отмина. Инерционният процес си върви в този сектор и голяма част от хората, които отложиха покупки в периода 2010 - 2014 г., ги е направиха през 2014 - 2018 г. Няма и много нови купувачи чуждестранни граждани на пазара. Руските граждани не са толкова активни, колкото бяха преди няколко години. 
    За жалост в България няма достатъчно официална статистическа информация за пазара на имоти. Агенцията по вписванията има софтуерен продукт, но той не се попълва от администраторите в пълен обем, защото няма достатъчно ресурс - финансов и човешки. С още няколко браншови организации се опитваме да насочим вниманието на Министерството на правосъдието върху този проблем, за да може обществеността, бизнесът и чуждите инвеститори да получават по-детайлна информация за пазара. Сега няма достоверен, официален източник, който да ви каже каква е средната пазарна цена за даден район по видове имоти. По прозрачност на пазара на имоти сме след 60-ото място в международните класации. Затова и в годините винаги е имало играчи и институции, които съвсем целенасочено се опитват да манипулират. Когато се придържаме към цифрите, колкото и малко да са те, няма как да не отчетем правилна тенденция. 
    Усещането е, че сегашният пролетен период например не е толкова активен, колкото беше миналата година. Едва ли обаче ще има значителна промяна на пазара. Просто няма да има голяма динамика и големи ръстове. Нищо лошо няма в това пазарът да е стабилен, без флуктуации. Тогава всеки има възможност спокойно и бавно да вземе това важно решение за продажба или покупка на имот. 
     
    Кои от тенденциите, които се развиват на пазара на недвижими имоти в момента, определяте като най-позитивни? 
     
    - Най-вече свързаните със самите участници. Съобразявайки се с придобития опит в последните 10 - 15 години, участниците на този пазар се променят към по-добро. Процесите в сектора стават по-логични. Купувачите са по-дисциплинирани, когато вземат решение от финансова гледна точка. Емоция при покупка на жилищен имот винаги съществува. Но сега купувачите са много по-хладни в желанието си да придобиват собственост на всяка цена, особено с привлечени средства. Разсъждават не в рамките на следващите два месеца, а мислят как за 20 - 30 години биха се справили с изплащането на кредита. Залагат в изчисленията си евентуално покачване на лихвите, променят цялостното си поведение. 
    Инвеститорите стават по-иновативни и повече осланящи се на желанията на клиентите. Поръчват прединвестиционни и Feasibility Study анализи. По-гъвкави са и се опитват да бъдат по-информирани за пазарните тенденции. Правят по-качествени от дизайнерска гледна точка и по-функционални сгради. Влагат по-качествени материали. Банките също, смятам, подхождат достатъчно гъвкаво към всеки клиент. 
     
    Не казвате нищо за общините?
     
    - Има много неща, които общините могат да направят за пазара на недвижими имоти. Вероятно имат обективни аргументи да не успяват толкова бързо, колкото ни се иска. Факт е, че инфраструктурата на големите градове не издържа. По-лошото е, че няма визия как това би могло да се поправи бързо. Дават се строителни разрешителни за райони, които вече са много гъсто заселени, без да има възможност да се подобри инфраструктурата. Събират се сериозни такси за разрешения за строеж за райони, в които после не виждаме своевременно изграждане на необходимата минимална инфраструктура за качествена градска среда – път, осветление, озеленяване, площи за децата. Ако с това се заеме инвеститорът, има проблеми. След като дари на общината обществената инфраструктура, в която е инвестирал, той трудно може да си възстанови дължимия ДДС. Но виждам, че общинските администрации се стараят повече и също вървим към по-добро. 
     
    Какви са прогнозите ви за достъпността на жилища за масовия потребител? Влияят ли върху нея спекулативните инвестиции? 
     
    - Ако говорим за достъпност в големите градове, в които се съсредоточава бизнесът, статистиката със сигурност не е много очарователна. Голям дял от пазарите във Варна, София, Пловдив, Бургас са миграционни. Движат се от преселението на хора от сателитни градове с по-слаба икономика и този процес влияе на цените. Отделен е въпросът, че в тези градове има и празни жилища, които не са на пазара. Тези дисбаланси са очертани в националната жилищна стратегия. И за да не се презастрояват и пренаселват големите градове, решението е икономическото развитие да става максимално равномерно на цялата територия на страната. Няма как всеки, който продаде имот в малък град, мигрирайки да си купи без проблеми имот в големия град. Да, възможно е, но ако получи значителен кредит. 
    И не мисля, че спекулативните инвестиции са толкова значим процент от сделките, че да влияят върху достъпността на жилищата. Но регионалните дисбаланси оказват влияние и управляващите от всички партии, общините и икономистите, които пишат програмите, са в дълг в това отношение. 
     
    Какви възможности пред купувачите, отваря този етап от развитието на пазара? 
     
    - Покупката на имот винаги може да бъде изгодна инвестиция – покупка от частен съдебен изпълнител, магазин на хубава търговска улица или някакъв офис с цел отдаване, парцел с показатели, които да ви позволят да извършите строително предприемачество, със собствени средства или да го дадете срещу обезщетение. Може да спечелите от покупка на земеделски земи. Възможностите са навсякъде, но въпросът е в значителния обем от знания и умения, които трябва да притежава един инвеститор на този пазар. Трябва да може да оцени рисковете и евентуалното им влияние върху пазара, на който инвестира. 
     
    Като говорим за рискове, какви рискове виждате пред купувачите? Например при нарасналото банково кредитиране?
     
      - Колкото и да не ни се иска, няма как всички семейства, придобили собственост с ипотечен кредит, да са оценили правилно всички събития, които ще им се случат в дългосрочен период. Със сигурност ще бъдем свидетели на неприятности при част от купувачите, придобили имот с ипотечен кредит, но вероятно няма да са толкова големи, колкото в предходния икономически цикъл. Това, което трябва да знаят гражданите, е, че няма нищо фатално при евентуални затруднения. Дори да имат проблеми с изплащането на кредита, не трябва да изчакват имотът да им бъде отнет. Няма смисъл да пречат на процедурите. Най-разумно е да бъдат в синхрон със служителите на банките, за да се намери най-доброто решение за техния имот и да сведат загубите до минимум. 
     
    За какво трябва да внимават купувачите при сделките с ново строителство? 
     
    - Сделката за придобиване на имот, преди той да бъде въведен е експлоатация, е съвсем различна от тази чрез вторично придобиване. При тези сделки реално не получавате собственост, а трябва да дадете пари. Процесът по придобиване на имот на зелено често се неглижира от гражданите. Те избягват както юридическа, така и търговска помощ и се доверяват изцяло на инвеститора. Понякога това е оправдано и ако имат късмет, може и да нямат проблеми. От вече повече от година, откакто се увеличи обемът от ново строителство и много сделки се правят на зелено, от НСНИ съветваме гражданите да бъдат много внимателни. Препоръчваме да придобиват имоти на зелено на възможно по-късен етап от строителството и задължително да търсят юридическа и консултантска търговска помощ. В договорите, които предоставят инвеститорите, има клаузи, за които трябва да се внимава. Например за сроковете за плащане. От купувача се иска да плаща суми на етапи, но понякога това не са етапите на строителството, а такива, на които е решил инвеститорът. Тоест без значение дали сградата напредва се слагат календарни срокове за плащане. В резултат може човек да е платил 90% от договорената цена, а сградата да е на първа плоча. Има случаи в историята, в които започнати жилищни проекти имат проблеми със завършването. Затова трябва да знаете с кого имате работа като инвеститор, този инвеститор какъв опит има, с каква компания подписвате и кога е създадена. 
     
    Как определяте качеството на конкуренцията във вашия сектор? 
     
    - Брокерските услуги са един конкурентен сегмент от пазара недвижими имоти поради свободния достъп до тази професия. За съжаление няма регулаторни рамки, които да гарантират, че предлаганите услуги са с високо качество и на едно и също ниво. Има компании, които влагат големи усилия и постоянно чрез обучения подобряват качеството на знанията и компетенциите на своите служители. Но има и такива, които се отнасят нихилистично към отговорностите на тази професия. А има и други, които откровено използват лоши практики и методи, които не са разрешени от закона. Например фалшиви оферти, заблуждаващата реклама, намаляване или увеличаване цената на имота без значение на собственика, реализиране на нерегламентирани горници. Или пък "затварянето" на имот, когато са получили ексклузивни права за продажбата му. 
     
    Какво бихте посъветвали потребителите – да подписват ли ексклузивни договори с агенции за недвижими имоти или да прибягват до услугите на няколко компании?
     
    - Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения между доверител и довереник (между клиент и консултант). В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Такъв е правилният подход – да се избере партньор със знания и компетенции за един толкова сложен процес по покупка или продажба на имот. Когато предоставите ексклузивитет и сключвате договор с брокерска компания, ангажиментите на компанията към вас са значително повече и по-сериозни. 
    Важно е в този вид договор да залегнат четири важни клаузи, с които да не се злоупотребява и които ние искаме да въведем в унифицираните договори на фирмите от сдружението. Първата е срочност. Имаше през годините компании, които използваха незнанието на хората и подписваха договори "до продажба", която практика не е коректна. Срочността на договора е задължителна. Два-четири месеца за един обикновен апартамент е добър срок за взаимоотношения с ексклузивни права.   
    Второ, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички клиенти купувачи на други агенти и брокери в съответния район, за да може да се получи най-справедлива цена за имота. Някои агенции правят обратното. За да вземат две комисиони – от купувача и продавача, те затварят имота само за свои клиенти. Това изкривява пазара и е най-малко неетично към клиента, защото интересът на компанията брокер, не може да стои по-високо от интереса на собственика на имота. 
    Третата клауза – ангажиране на брокерската агенция с маркетингов план. Какъв бюджет и къде ще бъдат влаган е въпрос на договаряне. И четвърто – периодичен отчет на брокера към собственика. 
    Потребителите трябва да са отговорни към себе си, да избират информирано партньор и да изискват тези четири клаузи да влизат в ексклузивните договори. 
    Друг проблем – по скоро за продавачите. Забелязвали сте, че в платформите често десетина фирми оферират един и същи имот, обаче офертните цени са различни. А алгоритъмът на сайта изкарва най-отгоре най-ниската цена. Има фирми, които си позволяват да намалят цената без знанието на собственика, за да излязат най-отгоре. Вие, ако сте купувач, на кого ще звъннете – на коректния брокер, който спазва уговорките, или на посредника, предложил неетично най-ниската и невярна цена. И ако собственикът не следи какво се случва, ще му се наложи да намали цената на собствения си имот, без това да е справедливо. 
     
    В каква посока са усилията на Национално сдружение "Недвижими имоти" за регулация в сектора? 
     
    - Вече 30-годишното функциониране на пазара доказа, че саморегулацията в сектора е невъзможна. Членове на сдружението са 300 компании. Имаме строг етичен кодекс и доброволно сме се подложили на контрола му. Вътре в сдружението се опитваме да се саморегулираме, но извън обхвата ни остават твърде много фирми, които не са ни членове и не попадат под този контрол. Заедно с Института по стандартизация преведохме европейския стандарт за сектора и от четири-пет години имаме БДС, който обаче е пожелателен. И в него са изброени 15 области от науката, в които един брокер трябва да е компетентен поне на базово ниво, за да е добър професионалист - право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и много други. В момента работим с щатската асоциация да получим правото да ползваме титлата реалтор. Всички брокери, членове на сдружението, които имат съответните знания, ще се наричат реалтори. Подготвяме доброволен професионален регистър и MLS система, които ще подобрят ситуацията но пазара. Сега имаме и проект, свързан с унификация на документацията в рамките на сдружението. Налага се, защото рядко ще видите в ексклузивните договори на посредници клаузи, които са ангажиращи за тях. Така пак целим да защитим потребителите. 
    Според нас е необходимо държавата да въведе регулация чрез закон, каквато има в много други сектори в България. Предвиждаме да се създаде камара по примера на всички сродни до нашия браншове, които успешно са регулирани от доста време. Камарата да създаде и поддържа регистър на всички, които упражняват тази професия, от най-ниското до най-високото стъпало. В проекта на закон се предвижда да има основни, минимални изисквания за ниво на знания, умения и компетенции към всеки, желаеш да упражнява тази професия. Трябва да кажем, че над 70% от страните в Европа имат регламентиран посреднически бизнес с недвижими имоти. Така държавата ще гарантира на потребителите това базово ниво от знания и компетенции, което трябва да притежават всички компании и брокери. И тогава би трябвало да има по-малко проблеми на този пазар. Това ще е протекция от страна на държавата към гражданите, които много рядко излизат на този пазар и нямат достатъчни познания за качеството на услугите, които трябва да получат.
    Източник: 
    в. Капитал

    Други новини

    Новини

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail адрес

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите

    12 April, 2019
    Коментира Александър Бочев, заместник-председател на НСНИ в студиото на TV+

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    11 April, 2019
    Нито една държавна институция не поддържа пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени

    Цените на жилищата няма да нараснат с повече от 1-2% през 2019 г.

    8 April, 2019
    Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ в студиото на ИмоТиТе по Bloomberg TV

    Сивата страна на сделките на зелено

    1 April, 2019
    Няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки

    Д.ГАНЕВ ЗА РЕГУЛАЦИЯТА В БРАНША И ИНТЕРЕСА НА ЧУЖДЕНЦИТЕ КЪМ ИМОТИТЕ ВЪВ ВАРНА

    1 April, 2019
    Мнението на Добромир Ганев - Председател на УС на НСНИ пред радио Фокус

    Агенцията по вписванията ще работи извънредно

    29 March, 2019
    Всички офиси на АВ в страната ще работят извънредно на 30 март, а в София и на 31 март

    Кои са скритите капани при сделките с имоти

    25 March, 2019
    В студиото на "Щрихи от утрото " по ТВ Черно море кометнира Добромир Ганев, председател на УС на НСН

    Проблемите на етажната собственост и промените в ЗУЕС

    25 March, 2019
    Промените в ЗУЕС коментира Ирена Перфанова в студиото на Всичко коз по Канал 3

    III НАЦИОНАЛЕН ЖИЛИЩЕН ФОРУМ

    21 March, 2019
    Събитията са с фокус върху жилищните политики и обновяването на бедните квартали

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    Промени в Закона за устройство на територията

    15 March, 2019
    Устройствените планове и разрешителните за строеж ще бъдат качени на единен портал

    Позиция на УС на НСНИ по два конкретни случая от практиката в бранша

    14 March, 2019
    Позиция на УС на НСНИ по решение № 15567 от 13.12.2018 г. и решение № 10570 от 16.08.2018г. на ВАС

    МРРБ смята да промени правилата за стопанисване на етажната собственост

    12 March, 2019
    Предлагат се глоби за неподдържани жилищни сгради и лицензирани домоуправители

    МРРБ ще изработи нови правила за по - качествена поддръжка на сградния фонд

    12 March, 2019
    Предложенията ще са част от измененията и допълненията в ЗУЕС, по които стартира обществен дебат

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата