• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    EС включи алармата за ипотечен бум в България

    Published date: 
    21.02.2022
    Категория: 
    Имотен пазар

    "От макропруденциална гледна точка ЕССР счита, че основните уязвимости са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените на жилищата и липсата на мерки, базирани на изисквания към кредитополучателите, които биха могли да смекчат натрупването на рискове, свързани със сектора на жилищните недвижими имоти". Това е заключението в доклада на ЕССР за България, който бе публикуван на 11 февруари, но е изготвен още на 2 декември 2021 г., като според съобщението на регулатора той е изпратен на компетентните органи. 

    Какви са рисковете

    Вместо аргумент надзорният орган описва следната ситуация у нас: Цените на жилищата в България са отбелязвали умерен ръст от средно 3.5% за период от две години до средата на 2020 година. След това обаче ръстът на цените на жилищата се е ускорил до около 7% към средата на 2021 г., а по данни на Българската народна банка цените на жилищата са леко надценени още към края на 2020 година. Същевременно годишният ръст на заемите за домакинствата за закупуване на жилище се е ускорил значително през последните години в България, достигайки до 13% в реални изражения през миналия август. 

    Проблем  е, че голяма част от заемите са с променлива лихва,

    което прави домакинствата уязвими при промени в лихвените проценти. Четейки внимателно доклада, банките у нас би трябвало да извлекат поуки, защото действията им са разгадани и неодобрявани. "Въпреки че делът на ипотечните кредити в портфейлите на банките в България е ограничен в сравнение със страните членки на ЕС като цяло, а нивото на задлъжнялост на домакинствата в момента е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране може да създадат риск в средносрочен план от спираловидно развитие между цените на жилищата и ипотечните кредити".  Това звучи като предупреждение с равна сила към кредиторите и кредитополучателите. "От една страна, растящите цени на жилищата показват, че стойността на обезпеченията по ипотечните кредити расте, което води до повишаване на задлъжнялостта на кредитополучателите. От друга страна, ръстът на цените на жилищата обичайно е придружен от положителни макроикономически развития, което може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране на банките. В същото време растящото предлагане на ипотечни кредити може да подложи цените на жилищата на допълнителен натиск към повишаване. В средносрочен план подобна спирала може да доведе до предизвикан от кредитите балон на жилищните цени и прекомерна задлъжнялост на домакинствата", гласи предупреждението на ЕССР.

    Не всичко в доклада на съвета обаче е притеснително, защото са отчетени и някои особености на българския банков сектор, смекчаващи рисковете. Например - по данни на Европейския банков орган (ЕБО),

    нивото на лошите кредити в жилищния сектор в България е едва 5.3%

    към второто тримесечие на 2021 година. В същото време коефициентът на покритие на тези заеми е цели 48.1% спрямо 25.7% средно за ЕС, което според надзорния орган е "важен смекчаващ фактор". Изтъква се също, че задлъжнялостта на домакинствата в България е относително ниска, но се е повишила по време на пандемията от COVID-19, а освен това делът на собствениците на жилища, придобити с ипотечен кредит е много нисък. В резултат на това нивото на ипотечните кредити в България съставлява едва 27% от БВП заедно с корпоративните заеми, обезпечени с бизнес имоти, спрямо нивото от 52% в ЕС.

    В България са взети някои мерки за смекчаване на уязвимостта при жилищните имоти, особено с въвеждането на антицикличния капиталов буфер, който ЕССР определя като подходящ инструмент срещу бързия ръст на кредитите. Еврорегулаторът отчита също решението на БНБ 

    да увеличи нивото на антицикличния капиталов буфер от 0.5% на 1%

    от 1 октомври 2022 година. Но регулаторът не е отбелязал, че нивото на буфера ще стане 1.5% от 1 януари 2023-а.

    И все пак Съветът констатира, че в перспектива макропруденциалните политики в България в момента са "частично уместни и частично достатъчни". Затова се препоръчва към прилаганите мерки, ориентирани към капитала на банките, да се въведат и мерки, насочени към кредитополучателите. Това биха били изпреварващи действия срещу потенциално създаване на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.

    Напомнено е също, че в България вече действа такава регулаторна рамка. Макар в доклада на ЕССР да не е казано в прав текст, това ни препраща към промените в Закона за БНБ, с които от 1 януари 2019 г. централната банка получи правомощието да определя с решение на управителния си съвет съотношението между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя

    Целта е в ситуации на прекомерен кредитен ръст БНБ

    да определи съотношения между доход и размер на заема и доход и погасителна вноска. По този начин регулаторът може да ограничи възможностите на търговските банки самосиндикално да намаляват изискването за доход и да либерализират самостоятелно режима за отпускане на кредит. Също така според промените в Закона за БНБ от 2019 г. централната банка може да определя докъде може да стига рискът, ако има признаци за прегряване в кредитирането. При ипотечните кредити режимът може да бъде още по-строг, защото те попадат и под още една регулация – размерът на заема се определя на база размера на обезпечението.

    В случая важното е, че последната дума при предприемането на подобни мерки остава в БНБ, тъй като препоръките на Европейския съвет за системен риск не са правнообвързващи. Този еврорегулатор обаче е достатъчно влиятелен, така че мнението му да се чува. Все пак начело в неговото управление е председателят на ЕЦБ Кристин Лагард, а членове са управителите на всички централни банки от ЕС, както и влиятелни представители на Европейската комисия и Европейският банков орган.

    Partners

    About NSNI

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата